Обратная ипотека: реальный рентозаменитель или мертворожденная идея?
На вопросы журналиста, ведущей радио «Эхо Москвы» Нателлы Болтянской отвечает кандидат юридических наук, директор Гильдии «Столица» – Ольга Сафина
Н.Б.: Говорим мы с Вами сегодня о таком странном звере, как обратная ипотека. Что это такое, откуда она взялась, с чем ее едят?
О.А.: Как и многие конструкции, обратная ипотека пришла к нам с запада. И, слава Богу, что власти озабочены этой темой — как сделать жизнь пенсионера лучше и еще при этом дать пожилым людям возможность заработать.
Н.Б.: Прекрасно, ну, а теперь, давайте, что называется, кричат из зала: «Давай подробности!» Каким образом пенсионеры могут и денег заработать, и чувствовать себя в «шоколаде»?
О.А.: Обратная ипотека – это конструкция с первого взгляда похожая на договор ренты, но все же отличающаяся от нее. В истории с обратной ипотекой что происходит: пенсионер, как правило, одинокий или тот, который чувствует себя одиноким, берет кредит под залог своей квартиры. Соответственно, это либо 70%, обсуждаются такие цифры, от стоимости квартиры либо ежемесячные платежи, но в течение определенного времени. Вместе с тем, суммарно эти ежемесячные платежи не должны превышать установленного лимита. Соответственно, на сумму, которую банк выплатил пенсионеру, начисляются проценты и потом, после смерти пенсионера, банк реализует эту квартиру. Соответственно, всё причитающееся по сделке с процентами банк забирает себе.
Н.Б.: Да. Помимо того, что вы сказали – это ещё и наказ родственникам: «Не обижайте своих пенсионеров!»
О.А.: Действительно, я думаю, что это во многом дисциплинирует родственников, говорит о том, что нужно помнить все-таки о своих близких.
Н.Б.: Итак, обратная ипотека — возможность взять кредит под залог своей квартиры. Скажите, пожалуйста, вот, известно, что существует Глава 33 Гражданского Кодекса, которая регулирует ренту, а обратная ипотека
О.А.: Вы знаете, обратная ипотека в кулуарах, скажем так, именуется рентозаменителем. Но проблема в том, что обещают и обещают нам закон, но его все нет – в этом-то и проблема. Как мы можем развивать ту конструкцию, которая законодательно не регламентирована? В отличие от обратной ипотеки договор ренты регулируется главой 33 ГК РФ. Хотя, и в этом регулировании еще очень много пробелов, и для того, чтобы получить регулирование в равной мере являющееся гарантом защиты прав как Рентополучателя так и Рентоплательщика, законодателю нужно еще много потрудиться.
Н.Б.: Теперь, объясните, пожалуйста, что выгоднее рента или, например, обратная ипотека? Вот, давайте возьмем, условно, квартиру по цене 3 миллиона рублей. Сейчас, по-моему, таких уже нет в Москве.
О.А.: В Москве нет, в регионах и Подмосковье достаточно. Я бы поговорила немножечко в другом направлении. Дело в том, что будет и есть определенная группа пенсионеров, нуждающихся в обратной ипотеке. Нужно помнить, что обратная ипотека имеет срок и срок этот строго и четко определен и, например, это выплата ежемесячных сумм в течение 10 лет. Вот представьте, что делать пенсионеру, заключившему в 72 года обратную ипотеку. Человек дожил до 82-х лет и, извините, банк объявляет, что мы Вам выплачивать больше ничего не будем. Не урегулировано, да? И, соответственно, очень большие риски. Поэтому и не получает большого распространения. Пожизненная же рента – здесь преимущество! В течение всей жизни пенсионер получает обеспечение. Обратная ипотека направлена на пенсионеров, которые могут готовить заботиться о себе, у которых все хорошо со здоровьем. Если же человек лежачий или с серьезными заболеваниями. Обратная ипотека: с помощью этой конструкции, никто не предоставит уход, не позаботится о Вас, поэтому сравнивать их, как можно? Это продукты, рассчитанные на разные сегменты потребителей.
Н.Б.: То есть, фактически мы получаем следующее, что если Вы, не дай Бог, одинокие, немощные и Вам не на что обеспечить себе некий уход – у Вас есть капитал в виде квартиры. С помощью этого капитала, под залог этого капитала, условно Вы берете кредит и далее решаете свои проблемы. Хорошо! А давайте представим себе ситуацию человека, который сначала заключил договор обратной ипотеки, а потом передумал.
О.А.: Вы знаете, если сравнивать также две эти конструкции, получается очень интересная история. В обратной ипотеке Вы берете кредит под залог своей квартиры, Вы остаетесь при этом собственником. Если Вы передумали, можете расторгнуть данный договор с банком, вернув ему все полученные суммы с процентами. Но, странно представить, что такой проект может реализоваться, когда пенсионер заключает договор с целью улучшения своего материального положения, будет ли у него возможность вернуть банку все полученное, еще и с процентами? Вряд ли это возможно, если, конечно, вдруг…
Н.Б: Племянница приехала: «Бабушка, я тебе помогу».
О.А.: …очень хорошо, если племянница выплатит все, что бабушка получила по сделке, да еще и с процентами. Это редкий случай, и за такую пенсионерку можно только порадоваться. Если же мы говорим о договоре пожизненной ренты, пожизненного содержания, опять же без существенных нарушений договора со стороны плательщика ренты. Хорошо, допустим, бабушка передумала. Пожалуйста, можно расторгнуть договор по соглашению, однако, если плательщик ренты при этом был добросовестным, пожалуйста, необходимо вернуть все полученное по сделке.
Н.Б.: Всего навсего
О.А.: Совершенно справедливо и это всё предусмотрено законом.
Н.Б.: Представьте себе ситуацию: я заключаю договор обратной ипотеки и, вдруг, я не знаю, дом рухнул – это, конечно, круто…
О.А.: Все может быть.
Н.Б.: …но вдруг
О.А.: Все возможные риски разрушения, порчи, уничтожения имущества. Давайте сравним две конструкции. По договору пожизненной ренты, Глава 33 ГК РФ четко регламентирует, что вне зависимости от порчи, повреждения или уничтожения недвижимости переданной под договор ренты, обязанность плательщика ренты нести бремя содержания не прекращается. В обратной ипотеке существует договор страхования недвижимости от всех этих рисков. То есть тоже подход разный, но цель одна.
Н.Б.: Хорошо, а скажите, пожалуйста, какая сторона обязана ремонтировать квартиру по договору ренты и по договору обратной ипотеки? Кто оплачивает коммуналку?
О.А.: Давайте исходить из того, что бремя содержания, бремя ремонта, бремя оплаты коммунальных услуг лежит на собственнике. Если говорить об оплате обратной ипотеки – это пенсионер, который получает ежемесячные суммы, но у него остается обязанность оплачивать коммунальные платежи, нести бремя содержания, ремонта дома и придомовой территории квартиры. По договору ренты эта обязанность переходит на плательщика ренты. Плательщик ренты становится собственником данного объекта, следовательно, на него ложатся все обязанности по оплате коммунальных услуг, а также, что немаловажно для пенсионеров, по ремонту жилого помещения.
Н.Б.: Вот, предположим, я заключаю договор обратной ипотеки, получаю от Вас деньги, а потом возьму и уеду в другой город, а квартиру сдам в аренду.
О.А.: Вы имеете полное право, потому что Вы остаетесь в этом случае собственником своей недвижимости, Вы никого можете не спрашивать, пожалуйста, собственником со всеми правомочиями собственника. Владение, пользование, распоряжение, но нужно учитывать, что эта квартира в залоге у банка, поэтому право распоряжения ограничено. Вы не можете квартиру продать, перезаложить и т.д., но сдать в аренду вполне возможно. Полагаю, что все-таки согласование от банка потребуется, ну тут все зависит от того по какому пути пойдет законодатель. А по договору ренты также, я советую прописывать это в договоре: «получатель ренты имеет право сдать свою квартиру в аренду на неопределенный срок», чтобы не возникло споров.
Н.Б.: Статистика существует у обратной ипотеки? Просто для меня это совершенно новая история.
О.А.: Знаете, статистика весьма скудная. Пока не приживается данная конструкция у нас в России. Опять же, нет законодательного урегулирования. Есть информация о весьма немногочисленных сделках, которые имели место быть в Москве, Санкт-Петербурге. Но, что останавливает здесь людей – суммы маловаты. Ну, 17-20 тысяч в течение 10 лет. Заканчивается этот срок – банк не обязан ничего выплачивать.
Н.Б.: На самом деле, Вы очень серьезный вопрос подняли.
О.А.: Действительно, нужно поднимать эти темы, для того, чтобы потом, после принятия закона, у нас не было так, что хотели как лучше, а получилось так, что возникло еще больше проблем.
Н.Б.: Правильно ли я понимаю, что обратная ипотека до сих пор не получила широкого распространения..
О.А.: К сожалению…
Н.Б.: …по причине отсутствия четких вменяемых правил, т.е. у Вас, в частности, есть желание помочь людям, но законодательно это, пока, никак не закреплено.
О.А.: Дело в другом, обратная ипотека, как и привлечение вкладов населения, также кредитования и т.д., эти операции дано право совершать только банкам. Гильдия «Столица» предоставляет услугу по заключению договора ренты в двух его форматах – это пожизненная рента, которую можно рассматривать аналогом обратной ипотеки, т.е человеку нужны денежные средства и они ему выплачиваются в течение всей его жизни. При том еще платят за него коммунальные платежи, делают ему ремонты, следят за помещением, чтоб оно было пригодно для жилья.
Н.Б.: На Ваш взгляд, может ли обратная ипотека стать реальным рентозаменителем?
О.А.: Для тех людей, кому нужен уход – нет, нет и нет. Но, что может стать реальным рентозаменителем, сейчас в Государственной думе обсуждается законодательная инициатива о так называемом наследственном договоре. Вот здесь будет некий симбиоз, который будет отвечать интересам двух сторон. Когда заключается договор, цель этого договора – улучшить материальную жизнь пенсионера, жизнь неимущей стороны, помогать ему, но право собственности остается у этого пенсионера. Это тоже все еще в обсуждении, я думаю, если будет возможность, эти темы тоже нужно будет поднимать, обсуждать и объяснять людям.
Н.Б.: Ольга, скажите, есть ли у вас ощущение, сколько нужно времени, для того, чтобы люди, что называется, распознали, насколько эта история выгодна?
О.А.: Вы знаете, пенсионеры народ весьма консервативный, жизнью наученный, по сто раз все обдумают – это в принципе неплохо. Средний период времени для заключения договора, допустим, договора ренты с Гильдией «Столица» — полгода. Поэтому, для того, чтобы, апробировать конструкцию на практике и понять что лучше, может пройти не один год.
